日別アーカイブ: 2026年7月7日

 

梅雨が明けてきて今日から本格的に夏に近づいてくるのかなと思っています、更新担当の黒川です！

前回は【 長持ちのメンテ戦略 📆🧼】をお話させていただきましたが、

今回のブログ内容
【集合住宅・大規模修繕 🏢🤝】
のお話をさせていただこうと思います！

“技術×運用×合意形成”の三重奏。 戸建てと違い、集合住宅は居住者多数・動線複雑・法令/安全要件が厳しい。だからこそ診断の質と設計の透明性、コミュニケーション設計が成功のカギです。ここでは調査→設計→入札→施工→検査→アフターの全体像を、現場で効く粒度に落とし込みます。🧭

1. 診断（一次・二次） 🔎

一次：目視・打診・赤外・漏水履歴の収集。外壁（タイル/モルタル）・屋根・防水・手摺・金属・シールを網羅。

二次：コア抜き／付着試験／含水／中性化。危険度マップを作成。

報告：写真＋数量化（㎡/m/箇所）で劣化を見積項目に落とす。

2. 仕様設計 🧪

外壁：タイル浮き→エポキシピンニング／張替。モルタル→Vカット/樹脂モルタル/微弾性。

シール：打替え基本。断面・プライマー・ノンブリードを明記。

防水：通気緩衝ウレタン／塩ビシート／FRPの適用範囲。脱気・勾配・ドレンを図示。

金属：端部厚付／エポキシ防錆、異種金属絶縁。

塗装：低汚染×高耐候、膜厚・乾燥の数値化。

3. 入札・契約 📑

数量表（BOQ）と仕様書を配布。一式禁止、WFT/DFT・露点差など基準を明文化。

品質評価：価格だけでなく技術提案・工程・EHS計画を点数化。

契約：工程遅延時の扱い／変更管理／写真台帳納品を条項化。

4. 施工計画と居住対応 🏘️

足場動線：避難経路を確保。昇降動線分離、夜間照明、工具落下防止。

近隣・居住者説明：洗浄日・臭気日・立入禁止を掲示＋チラシ＋アプリで多重伝達。

騒音・臭気：時間帯制限、水性化や無臭系の採用、溶剤作業は風下考慮。

5. 品質管理（現場） 📏

工区割：工区ごとに前/中/後写真、WFT/DFT・温湿度・風速を日報化。

膜厚・ロット：面完結を徹底。ロット跨ぎはラインで切る。

立会い：週次巡回で発注者・管理者がホールドポイントを確認。

6. 安全（EHS）🦺

落下・感電・火気リスクのリスクアセスメント。

フルハーネス／親綱／先行手すり、足場タグ管理、強風時ネット畳み。

化学物質：SDS整備・保管、換気。排水・空缶は分別管理。

7. 検査・引渡 📸🗂️

受入→中間→完了の三段階。付着試験・水張試験（防水）、散水で雨仕舞を確認。

データ納品：写真台帳・色番・ロット・WFT/DFT・温湿度、是正簿を一式で。

8. アフター・再発防止 🔁

年次点検：ドレン・笠木・目地の重点点検。

クレーム対応：受付→現場→是正→報告のSLAsを設定。

次回修繕計画：LCC視点で防水トップ5年／外装10〜12年をベースに。

9. 管理組合への“伝わる”資料化 🗃️

ビフォー→工程→アフターの同条件写真。

色・艶の大判サンプル添付。

仕様書の“読み方”1枚紙（住民配布用）。

10. まとめチェック ✅

次回（第18回）は省エネ・遮熱塗料。反射率やSRIの読み方、体感温度に効かせるには断熱・換気との組み合わせが必須な理由を解説します。